Savjeti

Česta pitanja i odgovori

U sljedećem tekstu, da bi vam olakšali kupnju ili prodaju nakretnina, odgovorili smo Vam na pitanja koja nam najčešće postavljate upravo Vi. Ukoliko Vaš interes nije obuhvaćen ni jednim od ovih pitanja ili Vam je potreban bilo kakav savjet ili pravno mišljenje prilikom kupoprodaje nekretnine možete nas kontaktirati putem e-maila ili direktno na telefon.

Što su zemljišne knjige?

Zemljišne knjige su javne knjige o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom za pravni promet, te je iste ovlaštena razgledati i zatražiti zemljišno-knjižni izvadak bilo koja zainteresirana strana.

Što je to nekretnina?

Prema načelu jedinstva nekretnine, nekretnina je čestica zemljine površine zajedno sa svime što je s njom razmjerno trajno spojeno na površini ili ispod nje, što znači da kupnjom stana ujedno kupujete i idealni dio zgrade i zemljišta na kojem je zgrada izgrađena, odnosno ukoliko kupujete katastarsku česticu ujedno postajete vlasnikom svega što je na istoj izgrađeno neovisno o tome da li je izgrađeno prijavljeno, ucrtano i upisano u katastarske planove i zemljišne knjige.

Na koji način se određuje vrijednost nekretnina?

Prodajnu vrijednost nekretnine određuje prodavatelj, sukladno tržišnim kretanjima odnosno zakonu ponude i potražnje, tržišnu vrijednost nekretnine određuje porezna uprava prema svojim “tablicama”, dok vrijednost nekretnine potrebitu za realizaciju bankovnog kredita određuju isključivo ovlašteni procjenitelji.

Tko može kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Ne postoje zapreke niti sankcije za kupnju nekretnine u Republici Hrvatskoj, no za upis u zemljišnu knjigu potrebito je uz kupoprodajni ugovor priložiti i dokaz hrvatskoga državljanstva.

Mogu li strani državljani kupiti nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Da, u kojem slučaju moraju zatražiti od Ministarstva vanjskih poslova suglasnost na ugovor kojim nekretninu kupuju, kako bi istu suglasnost priložili prijedlogu za upis prava vlasništva. Od 01.02.2009. građani EU, suglasno odredbama iz Sporazuma o stabilizaciji i pridruživanju izjednačavaju se s hrvatskim građanima u pravu na stjecanje nekretnina, osim kod poljoprivrednih zemljišta i područja koja su zaštićena Zakonom o zaštiti prirode.

Tko sve može prodati nekretninu u Republici Hrvatskoj?

Svaki vlasnik koji je svoje vlasništvo na nekretnini upisao u zemljišnu knjigu, kako bi isto mogao valjano prenijeti na kupca, no prodati nekretninu mogu i vanknjižni vlasnici, u kojem slučaju kupac stječe vanknjižno vlasništvo, a za valjani upis u zemljišnu knjigu na svoje ime, obvezan je dokazati pravni slijed.

Koje su obveze kupca i prodavatelja u prometu nekretninama?

Kupac je obvezan isplatiti prodavatelju cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, a prodavatelj je obvezan predati kupcu u posjed predmetnu nekretninu te dozvoliti na istoj prijenos prava vlasništva na ime kupca.

Koliko iznosi kapara koju kupac isplaćuje prodavatelju?

Prema dogovoru, najčešće 10% od ukupno ugovorene kupoprodajne cijene, sukladno zakonskom maksimumu.

Gdje se ovjerava kupoprodajni ugovor i tko to čini?

Potpis na kupoprodajnom ugovoru ovjerava samo prodavatelj i to u Republici Hrvatskoj kod javnog bilježnika, a u inozemstvu u hrvatskom diplomatskom predstavništvu ili kod notara u kojem slučaju je potrebito istu ovjeru apostilirati odnosno osnažiti pri nadležnom sudu.

Što je to tabularna izjava?

Izjava kojom prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupan iznos ugovorene kupoprodajne cijene, slijedom čega istome dozvoljava zemljišno-knjižni prijenos prava vlasništva na nekretnini koja je predmet kupoprodajnog ugovora.

Tko i u kojem iznosu plaća porez na promet nekretninama?

Kupac, i to u iznosu od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine. Kupac koji rješava svoje stambeno pitanje na način i prema uvjetima iz Zakona o izmjenama i dopunama Zakonu o porezu na promet nekretninama oslobođen je plaćanja istog u cijelosti. Sve upute vezano uz navedeno oslobođenje, a zavisno o konkretnom slučaju kupac može u cijelosti dobiti od svojega posrednika.

Plaća li se porez na promet nekretninama kod zamjene nekretnina?

Da, svaki stjecatelj nekretnine plaća porez na promet nekretninama u visini od 5% od tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe.

Koliko traje rok za prijavu i uplatu poreza na promet nekretninama?

Kupac je obvezan u roku od 30 dana prijaviti poreznoj ispostavi nastanak porezne obveze, a u roku od 15 dana od dana ispostave rješenja o plaćanju poreza, obvezan je isti i platiti.

Može li kupac zatražiti upis prava vlasništva i prije podmirenja poreza na promet nekretninama?

Da, ukinuta je obveza ishodovanja “zelenog pečata” pri nadležnoj poreznoj ispostavi.

Kada i tko plaća porez na dodanu vrijednost prilikom kupnje nekretnine?

Obveznik plaćanja poreza na dodanu vrijednost prilikom kupnje novosagrađenih nekretnina je kupac, koji isti porez plaća uračunat u ukupno ugovorenu kupoprodajnu cijenu, u kojem slučaju nije obvezan platiti porez na promet nekretninama, u protivnom bi se radilo o dvostrukom oporezivanju. Na žalost, prema posebnom pravilniku porezne uprave, a protivno načelu jedinstva nekretnine, kupac plaća porez na promet zemljišta ispod i oko zgrade u kojoj se stan nalazi, u istoj stopi.

Podliježu li ugovorne strane još nekim porezima, osim porezu na promet nekretnina?

Prodavatelj nekretnine podliježe plaćanju poreza na dohodak ukoliko otuđuje nekretninu prije isteka roka od tri godine od dana nabave iste, i to na razliku izmedu kupovne i prodajne cijene nekretnine, no iste se obveze može osloboditi.

Na koji način se oporezuje najam nekretnina?

Kada fizicka osoba daje u najam nekretninu, poreznu osnovicu čini mjesečni iznos najamnine umanjen za paušalne troškove (30%). Ukoliko je tako dobivena osnovica manja od 2.400 kn mjesečno, oporezuje se po stopi poreza na dohodak od 20% plus prirez, a ukoliko je veća od navedenoga iznosa, po stopi od 35% plus prirez. Ukoliko nekretninu daje u najam pravna osoba pravnoj ili fizičkoj osobi, plaća 25% PDV-a, a umjesto poreza na dohodak plaća na kraju godine porez na dobit u visini 35% ukupno ostvarene dobiti. Kod najma soba i nusprostorija svi se porezi računaju na isti način, ali je porezna osnovica niža, budući da nastaje odbijanjem paušalnih troškova u visini od 50%.

Koliko iznosi agencijska provizija?

Ugovorna strana koja zatraži posredovanje agencije za promet nekretninama istoj plaća posredničku proviziju u visini od 3% + pdv od ugovorene kupoprodajne cijene.

Neophodna dokumentacija za sigurnu kupoprodaju nekretnine

Stan

  • Vlasnički list
  • Riješenje o otkupu/trenutačno stanje otkupa(za stanove koji imaju otkup)
  • Tlocrt stana (kod stanova kojima u vl. Listu nije upisana kvadratura /od strane ovlaštene osobe/ na taj način kupac zna što kupuje).

Kuća

  • Vlasnički list – kopija kat.Plana
  • Građevinska dozvola / riješenje o uvjetima gradnje / potvrda glavnog projekta ili potvrda da je kuća sagrađena prije 1968.Godine
  • Projektna dokumentacija na osnovu koje je dobivena gore navedena dozvola / riješenje / potvrda
  • Uporabna dozvola (ukoliko postoji)
  • Snimak postojećeg stanja (od strane ovlaštene osobe / da se potvrdi da je u stvarnosti u skladu sa projektima / dozvolom i na taj način kupac točno zna šta kupuje!).

Akti za uporabu, sukladno čl. 116. Zakona o izmjenama i dopunama zakona o prostornom uređenju i gradnji (nn 90/11), za upis zabilježbe da je priložen akt za uporabu građevine, potrebni su jedan od iduće navedenih akata:

  • Uporabna dozvola
  • Završno izvješće nadzornog inženjera,
  • Uvjerenje za uporabu
  • Građevinska dozvola (pravomoćna), odnosno drugi odgovarajući akt izdan do 19. Lipnja 1991.G. Sa potvrdom građevinske inspekcije da nije u tijeku postupk građevinske inspekcije
  • Potvrda upravnog tijela nadležno za poslove graditeljstva da se za uporabu građevine ne izdaje akt o uporabi
  • Dozvola za upotrebu
  • Uvjerenje katastarskog ureda, odnosno središnjeg ureda državne geodetske uprave da je zgrada izgrađena do 15. Veljače 1968.G.

Teren

  • Vlasnički list
  • Kopija kat.Plana
  • Posjedovni list – ukoliko postoji lok.Dozvola/ građ.Dozvola/ riješenje o uvjetima gradnje/ potvrda glavnog projekta – izvod iz urbanističkih uvjeta
  • Identifikacija (ukoliko je potrebna)
  • Snimak postojećeg stanja + iskolčenje terena (od strane ovlaštene osobe/da se potvrdi da je sve u stvarnosti u skladu sa katastrom kao i sa upisanom kvadraturom / na taj način kupac točno zna što kupuje!)

Obveza prodavatelja je da predoči i/ili preda gore navedenu dokumentaciju ovisno o vrsti nekretnine koja se prodaje, kao i što mu je obveza da predoči i/ili preda gore navedenu dokumentaciju agentu i kupcima prilikom kupoprodaje određene vrste nekretnine.

Primjena zakona o posredovanju u prometu nekretnina

Od 27. travnja 2009. godine počinje se primjenjivati Zakon o posredovanju u prometu nekretninama. Ovim Zakonom uređuju se uvjeti za obavljanje djelatnosti posredovanja u
prometu nekretnina

U skladu sa novim Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama, posredovanjem u prometu nekretnina mogu se uz naknadu baviti samo posrednici koji ispunjavaju uvjete sukladno odredbama spomenutog zakona.

ZAŠTO RADITI SA OVLAŠTENIM POSREDNICIMA U PROMETU NEKRETNINAMA?
TRI su temeljna razloga zbog kojih biste svakako trebali raditi sa ovlaštenim posrednicima u prometu nekretnina.

Prvi razlog je USKLAĐENJE SA ZAKONOM. Budući da novi zakon određuje tko se može baviti posredovanjem u prometu nekretninama konačno je decidirano određeno i u ovoj profesiji, tko se može baviti poslom posredovanja, a tko ne. Upravo stoga jasno se nameće logika da će se svatko odlučiti za poslovanje sa zakonski verificiranom osobom, a ne osobom koja radi „na crno“.

Drugi razlog je STRUČNOST ovlaštenog posrednika u prometu nekretnina. Naime, svaki ovlašteni posrednik u prometu nekretnina, nakon adekvatne edukacije, mora položiti Stručni ispit za agenta u prometu nekretnina koji mu omogućuje stručno i profesonalno bavljenje posredovanjem u prometu nekretnina.

Treći razlog ie SIGURNOST. Naime, Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina propisano je da posrednik u prometu nekretnina dužan kod osiguravatelja u Republici Hrvatskoj osigurati i obnavljati osiguranje od odgovornosti za štetu koju bi nalogodavcu ili trećim osobama mogao prouzročiti obavljanjem posredovanja. Određeno je da osigurana svota ne može biti manja od 200.000,00 kuna po jednome štetnom događaju, odnosno 600.000,00 kuna za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini.

VAŽNO!:
Provjeriti agenta / agenciju !!!!

Svim kupcima i prodavateljima nekretnina savjetujemo da prilikom kupnje odnosno prodaje nekretnina obavezno provjere osobu sa kojom rade, odnosno da provjere ako je ta osoba stručno osposobljena za posredovanje u prometu nekretnina (agent sa licencom za posredovanje u prometu nekretnina). Način na koji možete provjeriti da osoba koja posreduje ispunjava sve zakonom propisane uvjete je provjera u Imeniku agenata posredovanja u prometu nekretninama pri HGK, spomenuti Imenik je javan i dostupan javnosti.
Angažiranjem licenciranog agenta svaki će kupac, odnosno prodavatelj dobiti maksimalno profesionalne i točne informacije o predmetnim nekretninama, izbjeći moguće malverzacije te maksimalno osigurati svoju investiciju bilo da se radi o kupnji ili prodaji nekretnine.